Un propriétaire français fait face à des problèmes juridiques suite à un empiètement de 4 cm sur la propriété d’un voisin

Toute construction empiétant sur le terrain d’un voisin pourra devoir être enlevée

Une affaire récente met en évidence le risque coûteux pour les propriétaires de construire une propriété qui empiète sur le terrain d’un voisin, même de quelques centimètres.

Une femme avait acheté un terrain dans le nord de la France pour y construire sa maison, lorsque ses voisins ont découvert que sa construction empiétait de 4 cm sur leur propriété, ce qui a entraîné un litige judiciaire de plusieurs mois.

La femme avait acheté le terrain à Amiens, dans la région Hauts-de-France, en 2019, et avait confié la construction à une entreprise de bâtiment.

Cependant, lorsque ses voisins ont acquis le terrain adjacent en 2020 pour y construire leur propre maison, ils se sont rendu compte que la maison de la femme empiétait sur leur terrain par une bande mesurant 4 cm de large et 31,35 m de long.

Lorsque la femme a été informée du problème par l’entreprise de construction, les travaux ont été interrompus.

En vertu des principes du droit civil français protégeant le droit de propriété, tels qu’ils ressortent des articles 544 et 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de renoncer à ses biens, sauf pour cause de nécessité publique, et moyennant une juste et préalable indemnisation.

Comme l’explique Me Florence Iung, avocate française en droit immobilier, ce principe s’applique strictement en cas de violation de limite :

« En droit français, le terme juridique est empiètement. Il désigne une structure, un bâtiment ou tout élément de construction qui s’étend au-delà des limites de propriété. » elle a dit à La Connexion.

Elle a ajouté que le concept est interprété au sens large dans la pratique :

« L’empiétement peut être visible au niveau du sol, mais aussi plus subtil : il peut s’agir de fondations, de toiture, d’enduit, de balcons ou de tout élément en surplomb qui traverse la limite de propriété. »

Les tribunaux français ont toujours considéré que même de très petites infractions peuvent justifier la suppression de la structure.

« Le droit de propriété en France est un droit absolu. L’ampleur de l’empiétement n’élimine pas l’atteinte au droit de propriété », explique l’avocat. « La jurisprudence française est très stricte : même une atteinte minime peut justifier une demande d’enlèvement ou de démolition. »

Les voisins intentent une action en justice

C’est pour cette raison que les voisins ont intenté une action en justice contre la femme en 2021, demandant la démolition de la maison. Toutefois, au cours de la procédure, les parties ont entamé des discussions et sont finalement parvenues à un accord.

Le 12 mai 2022, un rapport officiel de bornage a été signé, qui a clarifié les limites de la propriété et a permis la reprise des constructions. Cet accord de délimitation constituait une résolution juridique du différend et n’impliquait pas que la femme paye pour la terre supplémentaire.

Même si la démolition constitue le principe juridique, les résultats diffèrent souvent dans la pratique :

« Dans la pratique, l’ampleur de l’empiétement joue avant tout un rôle stratégique : elle peut encourager un règlement à l’amiable plutôt qu’une démolition totale. » Me Iung a dit.

Les voisins ont ensuite demandé réparation, arguant qu’ils avaient été contraints de rester dans leur ancien logement pendant les 20 mois de suspension des travaux et qu’ils avaient donc supporté des frais de loyer de 662 € par mois.

Le 25 juin 2025, le tribunal judiciaire d’Amiens a jugé que, si la femme n’avait aucune faute personnelle, un bornage ayant été effectué avant les travaux, elle était néanmoins responsable envers ses voisins au titre des principes des troubles de voisinage et de la responsabilité civile.

Ainsi, elle a dû payer solidairement, avec les constructeurs, les pertes subies par son voisin, s’élevant à environ 13 200 €, correspondant au loyer payé sur ces 20 mois.

La femme a ensuite intenté des poursuites contre le sous-traitant, l’entrepreneur principal et les assureurs, arguant qu’elle n’avait pas pu détecter elle-même l’erreur technique et qu’ils devaient donc assumer la responsabilité des pertes des voisins.

Le tribunal lui a donné raison sur ce point, ce qui signifie qu’elle n’a dû payer qu’environ 3 000 € de frais de justice, tout en subissant un retard de 20 mois dans la construction de sa maison en raison d’une erreur qu’elle n’avait pas commise.

Me Iung a déclaré que dans de tels cas, la responsabilité est souvent partagée entre différents acteurs du processus de construction. « La responsabilité première incombe au propriétaire de la construction qui empiète. Cependant, il se retournera généralement contre les constructeurs ou les professionnels responsables de l’erreur », a-t-elle déclaré.

« C’est ce qui rend ces litiges si complexes : le propriétaire agit de bonne foi, en s’appuyant sur des professionnels, mais peut néanmoins se retrouver soumis à des poursuites judiciaires. »

Elle a également insisté sur les mesures préventives. « Avant de construire, il est essentiel de faire établir un rapport de bornage par un géomètre agréé. Un simple plan cadastral ne suffit pas : seule une démarcation formelle peut sécuriser légalement les limites de propriété. »