Près de 40 % des biens locatifs français enfreignent les lois sur l’encadrement des loyers
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Un nouveau rapport présente des conclusions alors que les sénateurs s’apprêtent à débattre de l’expansion des réformes
Près de 40 % des biens loués ne respectent pas les lois encadrant les loyers en France, révèle un nouveau rapport, alors que les sénateurs devraient discuter de l’opportunité de prolonger ces mesures.
Le rapport, du Fondation pour le Logement des Défavorisés (anciennement Fondation Abbé Pierre) indique que 37 % des propriétés situées dans les zones soumises au contrôle des loyers dépassent les limites légales, contre 32 % en 2025.
À Paris, jusqu’à 46 % des propriétaires ne respectent pas le contrôle des loyers, Le Figaro faisant état de jusqu’à 62 % et 59 % respectivement dans les 16e et 7e arrondissements.
En comparaison, Montpellier (12%) et Bordeaux (17%) s’en sortent bien mieux. Des villes comme Lyon (26 %) et Lille (25 %) se situent quelque part au milieu.
Les sénateurs débattront du renouvellement des règles en octobre, le plafonnement des loyers dans la plupart des localités devant prendre fin en novembre 2026 – les règles actuelles font partie d’un essai sur la question – et sont soumises à un vote pour les renouveler.
Certaines villes, dont Paris, verront des règles en place au moins jusqu’en juillet 2027.
« Nous pouvons clairement voir les effets du relâchement des règles par les propriétaires à mesure que nous approchons de la fin annoncée de la période d’essai », a déclaré la fondation.
«Ils peuvent avoir l’impression que le contrôle des loyers appartient déjà au passé et décider délibérément de ne pas s’y conformer.»
Malgré l’augmentation du nombre de propriétaires bafouant les règles, le montant moyen des loyers dépassant les limites diminue, passant à 159 € par mois en 2026 contre 191 € en 2025.
Contrôle des loyers dans les grandes villes
Il existe actuellement 69 communes et intercommunales où le contrôle des loyers est en place à travers la France.
Il s’agit principalement de grandes villes et de leurs banlieues à forte densité, ainsi que de lieux touristiques populaires ou de zones à forte population étudiante.
Dans la plupart des cas, les logements locatifs sont soumis à un prix maximum, fixé par les autorités locales, lors de la première mise sur le marché du bien.
Ce loyer maximum est 20 % supérieur au coût médian du quartier.
Une fois loué, le loyer ne peut pas être augmenté à volonté par les propriétaires et est généralement limité à une augmentation par an.
Les propriétaires sont limités dans la mesure dans laquelle ils peuvent augmenter le loyer, soit lors du renouvellement d’un bail, soit lorsqu’un nouveau locataire loue la propriété. L’augmentation est généralement limitée par l’évolution des taux d’inflation nationaux.
Il existe certaines exemptions où les loyers peuvent être augmentés au-dessus de ces niveaux, par exemple si des travaux de rénovation ont été effectués.
Les propriétaires qui ne respecteraient pas les règles de contrôle des loyers s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 € par infraction.
Certaines zones disposent de règles spécifiques, notamment des exonérations sur le prix du premier loyer (avec des limites uniquement sur les augmentations ultérieures).
La liste complète des communes impactées et les règles spécifiques qui leur sont applicables est disponible auprès du Service Public de l’Administration. site web.
Pourquoi tant de problèmes ?
Parallèlement à la fin potentielle des règles, la fondation souligne une augmentation des manières dont les propriétaires tentent de bénéficier des exemptions.
« A Paris, nous voyons les propriétaires se professionnaliser et apprendre à contourner le système, notamment via le recours aux compléments de loyer », indique le rapport.
La ville autorise des suppléments de loyer – des augmentations supérieures aux tarifs habituels – pour les unités contenant un élément exceptionnel, comme une vue directe sur un monument célèbre ou des équipements haut de gamme.
Les propriétaires incluent ces suppléments pour des choses aussi triviales qu’une machine à café ou une télévision, les locataires payant involontairement un supplément.
« Il y a une pénurie de logements particulièrement grave », ajoute la fondation, notamment dans la capitale.
Cela s’accompagne « d’une demande très forte… comme on l’a vu à la rentrée, avec entre 700 et 1 000 candidatures pour un seul studio.
« Les propriétaires savent qu’ils trouveront un locataire pour leur propriété quel que soit le prix, ils peuvent donc se permettre de dépasser les plafonds légaux de loyer. »
Un exemple mis en avant par le radiodiffuseur de service public FranceInfo c’est Gaspard, un ingénieur de 27 ans résidant à Paris.
En utilisant l’outil en ligne de la mairie pour vérifier la légalité des loyers, il a constaté que son appartement de 32 m² dans le 20e arrondissement coûtait 221 € par mois au-dessus du plafond.
Il a contacté son propriétaire à ce sujet, qui lui a expliqué qu’il s’agissait d’un supplément au loyer – non mentionné nulle part dans le contrat – pour les vues de la propriété.
« Je surplombe une petite place parisienne avec un bar en bas qui reste ouvert jusqu’à 02h00… c’est un peu exagéré d’appeler cela une ‘propriété d’exception' », a déclaré Gaspard.
Un huissier est venu trois jours plus tard lui remettre un préavis lui donnant un délai de trois mois pour quitter les lieux, le bail ne devant pas être renouvelé.
« Le scénario le plus probable est de dormir sur le canapé d’un ami, même si j’ai 27 ans, un emploi et un diplôme universitaire. C’est la réalité à Paris aujourd’hui. »
