Le marché immobilier français se stabilise (et pourquoi ce n’est pas une mauvaise chose)
Le marché immobilier français n’est pas au bord de la crise, mais des facteurs externes entraînent un ralentissement des ventes et une hausse des prix, Notaires de France a déclaré dans son dernier rapport.
Il s’agit toutefois d’un signe de la poursuite de la restructuration du marché vers la stabilité et ne doit pas être perçu de manière négative.
La publication trimestrielle des notaires est la plus complète de France, couvrant la vente de toutes les maisons non neuves (celles de cinq ans ou plus avec au moins un ancien propriétaire).
En raison du temps nécessaire à la compilation des informations, les principales données – l’évolution des prix de l’immobilier et des appartements – couvrent une période environ deux trimestres en retard par rapport à la date de publication.
Dans ce cas, les informations complètes couvrent la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 – du 1er janvier 2026 au 31 mars 2026.
Mais les notaires utilisent également les tendances actuelles et les données préliminaires pour faire bien d’autres observations, notamment sur les chiffres de ventes, les taux hypothécaires, les nouvelles constructions, etc.
« Dans les prochains mois, l’enjeu sera moins d’accélérer le marché que de préserver les conditions dans lesquelles il fonctionne. Les fondamentaux restent globalement solides, mais l’activité reste sensible à l’évolution des conditions de financement et de l’environnement géopolitique », estiment les notaires.
Ci-dessous, nous abordons cinq points clés soulevés par les notaires.
Les ventes ralentissent, mais pas de krach
Suite aux inquiétudes de les agents immobiliers sur l’état du marché immobilier françaisle rapport du notaire était très attendu.
Cependant, contrairement à certaines agences, les notaires sont moins préoccupés par un « krach » imminent du marché.
Entre mai 2025 et mai 2026, le nombre de logements vendus s’est élevé à 949 000, soit une augmentation de +5,7 % par rapport à mai 2024 – mai 2025.
Bien que ce chiffre reste inférieur aux sommets d’avant la crise, cela témoigne d’un retour durable et robuste du marché.
Environ 1 250 000 propriétés ont été vendues entre août 2020 et août 2021, mais ces chiffres ne sont pas tenables à long terme.
« Depuis le début de l’année, le taux de croissance annuel est passé de +11,4% fin février à +7,9% fin mars, puis à +5,3% fin avril, traduisant un changement de dynamique », précisent les notaires.
« Cette tendance ressemble plus à une normalisation de l’activité qu’à un renversement de la direction du marché », ajoutent les notaires, soulignant que cette stabilité n’est pas une mauvaise chose.
« Entre fin 2023 et fin mai 2026, le volume annuel des transactions n’a augmenté que de 1,8%. Le marché semble ainsi avoir retrouvé un niveau d’activité relativement stable… reflétant un marché davantage tiré par les propriétaires occupants que par des stratégies d’investissement ou d’anticipation spéculative. »
Des facteurs externes exercent une pression sur les acheteurs
Mais là où les notaires sont d’accord avec les agences, c’est que la croissance ralentit en raison d’un certain nombre de facteurs.
Cela inclut la prudence des acheteurs, stimulée par les hausses inflationnistes actuelles et les tensions prolongées au Moyen-Orient – qui à leur tour conduisent également à une budgétisation plus stricte – et l’augmentation de la paperasse requise pour finaliser les transactions.
La baisse de confiance des ménages, tant à l’égard de l’économie au sens large que de leur propre capacité à gérer avec succès un achat important et une hypothèque ultérieure, a entraîné de nouvelles tensions.
Les primo-accédants y sont particulièrement vulnérables et hésitent encore plus à se lancer dans l’immobilier.
« Les arbitrages budgétaires sont plus fréquents, conduisant les acheteurs à ajuster leurs projets plutôt que de les abandonner », mais ceux-ci mettent plus de temps à aboutir.
« Dans ce contexte, les modes d’achat continuent d’évoluer. Les acheteurs privilégient les propriétés offrant le meilleur équilibre entre qualité, efficacité énergétique, fonctionnalité et budget maîtrisé. À l’inverse, les maisons nécessitant des rénovations majeures ou situées aux prix les plus élevés sont confrontées à de plus grands défis », ont déclaré les notaires.
« Le marché du luxe montre des signes de ralentissement, notamment en Île-de-France et dans certaines zones côtières », ajoutent-ils, même si Paris même affiche toujours une croissance au premier trimestre 2026.
Les prix de l’immobilier ont-ils atteint l’équilibre ?
Les prix de l’immobilier atteignent un équilibre, ce qui confirme encore que le marché est dans une phase de stabilisation.
Si les variations des prix d’une année sur l’autre entre janvier/mars 2025 et janvier/mars 2026 ont été significatives dans certaines régions, les variations à l’échelle nationale ont été plus faibles.
Notre article ici couvre les évolutions des prix de l’immobilier au cours de la période, et notre article ici couvre les prix forfaitaires.
Cependant, si l’on examine les données du premier trimestre 2026 uniquement, la croissance des prix de l’immobilier est plus faible en 2025.
Au niveau national, les prix de l’immobilier n’ont augmenté que de +0,2 %, tirés principalement par la croissance à Paris et en Île-de-France (+0,8 % pour les appartements, +1,1 % pour les maisons).
En dehors de la capitale, les prix de l’immobilier n’ont augmenté que de +0,2% pour les maisons et ceux des appartements ont baissé de -0,2%.
Les prévisions prévoient que ces tendances devraient se poursuivre, avec une stagnation ou une légère baisse des prix d’une année sur l’autre d’ici juillet 2026.
Mais les notaires s’empressent là encore de souligner que cela n’est pas nécessairement négatif pour le marché.
« Ces tendances, tirées principalement par le marché des maisons individuelles, restent d’ampleur modeste, reflétant un marché où la négociation continue de primer sur les fluctuations importantes des prix », indique le rapport.
« Cette modération des prix est aujourd’hui un facteur clé du fonctionnement du marché. Elle contribue à maintenir un équilibre entre les valeurs de marché et le pouvoir d’achat des ménages. A l’inverse, toute hausse rapide des prix ou dégradation de la situation financière des acheteurs pourrait mettre à mal l’activité d’un secteur qui reste sensible à son environnement. »
Les taux hypothécaires restent supérieurs à 3%
Les taux hypothécaires sont de nouveau restés globalement stables, s’établissant à environ 3,22 % en avril 2026.
Les hausses d’intérêts décidées par la Banque centrale européenne ne se sont pas encore répercutées sur le secteur hypothécaire et, bien que ces taux soient stables, ils sont nettement supérieurs aux 2 % ou moins observés entre 2016 et 2023.
Pas aussi élevés que le pic de 2024 (environ 4 %), les taux plus élevés restent une pierre d’achoppement pour les acheteurs potentiels, en particulier pour ceux qui cherchent à acheter leur premier logement.
Le niveau de production de nouveaux crédits immobiliers en France en avril 2026 s’élève à 12 milliards d’euros, en baisse de 12,6 milliards d’euros par rapport au mois précédent.
Ce chiffre est toutefois légèrement supérieur à la moyenne annuelle entre janvier 2025 et avril 2026 (11,8 milliards d’euros), ce qui laisse présager une certaine progression du marché.
Les établissements de crédit se méfient des emprunts excessifs et préfèrent voir ces taux baisser plutôt que d’accorder des prêts hypothécaires risqués (même si les lois strictes en matière de prêts en France signifient que ceux-ci sont relativement rares de toute façon).
De récents appels à un bouleversement du secteur hypothécaire français – l’un des derniers où les prêts hypothécaires à terme fixe sont monnaie courante – ont récemment été lancés, mais sont loin d’être concrétisés.
Les fluctuations des nouvelles constructions persistent
Les fluctuations des permis de construire de nouvelles constructions se poursuivent.
Après une forte hausse en mars (+33%) et une baisse brutale en avril (-31%), le nombre de nouveaux biens autorisés en mai a augmenté de +23%.
Une grande partie de la demande de nouveaux logements provient des appartements collectifs plutôt que des maisons individuelles.
Le nombre de propriétés en construction s’est établi à 27 000 en mai, soit une légère augmentation par rapport à avril.
Les réservations de nouvelles constructions ont augmenté de +4% au premier trimestre 2026 par rapport à fin 2025, ce qui indique qu’il s’agit d’un choix attractif pour les acheteurs, en particulier pour les appartements collectifs.
Le nombre d’appartements et de logements neufs mis sur le marché a diminué début 2026, mais cela reflète les difficultés rencontrées par le secteur de la construction suite à la pandémie de Covid-19 (qui a entraîné une baisse des propriétés autorisées ou construites) et non l’état actuel du marché.
