Comment la notation énergétique DPE remodèle le marché immobilier français
Diagnostic de performance énergétique les certificats guident de plus en plus les acheteurs immobiliers
Les évaluations de notation énergétique, connues sous le nom de diagnostic de performance énergétique (DPE), commencent à exercer une influence croissante sur le marché immobilier, selon certains experts.
Tant la crise énergétique qui a suivi l’invasion de l’Ukraine par la Russie en 2022 que la récente flambée des prix du pétrole provoquée par le conflit au Moyen-Orient ont conduit les acheteurs à recourir de plus en plus aux DPE pour éclairer leurs décisions.
Les attestations DPE sont désormais exigées à chaque fois qu’une maison est vendue ou louée. Les notes vont de A (meilleur) à G (pire).
Les biens classés G sont désormais interdits de location en résidence principale, mais peuvent toujours être loués en résidence secondaire. Les biens classés F ne pourront plus être loués en résidence principale à partir de 2028.
Le système DPE a été critiqué pour la manière dont les notes sont calculées. Certains affirment que le logiciel ne prend pas en compte l’efficacité thermique des vieilles maisons en pierre aux murs épais, qui restent fraîches en été et chaudes en hiver mais reçoivent souvent de mauvais indices DPE parce qu’elles manquent d’isolation supplémentaire.
« Trois facteurs pris en compte par les acheteurs en France »
« Il y a désormais trois facteurs principaux que les acheteurs prennent en compte », explique à The Connexion Alexandre Jacques, responsable de la chaîne d’agents immobiliers AJYL Immo.
« L’emplacement est toujours en premier, suivi du prix, mais désormais ils regardent aussi le DPE.
« Après la forte hausse des prix de l’énergie en 2022, les personnes qui cherchent à acheter maintenant sont beaucoup plus conscientes des coûts énergétiques, tant dans leur logement existant que dans les maisons qu’ils examinent. »
Le DPE a été modifié à plusieurs reprises face aux critiques, les dernières modifications étant entrées en vigueur début janvier.
Un coefficient de consommation d’électricité de 1,9 est désormais utilisé pour calculer la note énergétique d’un bien, au lieu de 2,3, afin de garantir que les habitations chauffées à l’électricité ne soient plus pénalisées.
Lorsque les changements ont été annoncés à l’été 2025, environ 850 000 maisons et appartements sur les 5,8 millions estimés appartenir aux catégories F et G DPE les plus basses (connues sous le nom de passoires thermiques ou « tamis thermiques ») devaient en conséquence passer à la catégorie E ou supérieure.
Depuis lors, le gouvernement a révisé ces chiffres à la baisse, estimant désormais qu’environ 700 000 logements passeront dans la catégorie E, tandis que le nombre total de logements classés F et G s’élève à 3,9 millions.
Une réforme antérieure avait introduit des règles d’évaluation légèrement différentes pour les petites propriétés (moins de 40 m²), ce qui leur permettait d’obtenir plus facilement une note plus élevée. Les propriétaires prétendaient que les critères d’évaluation précédents – qui s’appliquaient de la même manière aux propriétés, quelle que soit leur taille – pénalisaient indûment les petits appartements.
Coûts du DPE
Les propriétaires de propriétés classées F et G doivent désormais faire un audit énergétique avant de vendre leur maison. Ceux-ci coûtent généralement environ 1 000 € et précisent le coût estimé des améliorations nécessaires pour que la propriété atteigne une note DPE plus élevée.
M. Jacques a déclaré que ses agences avaient vu des cas où des acheteurs potentiels utilisaient les audits énergétiques pour négocier des prix à la baisse.
« Mais les gens savent que les audits énergétiques varient considérablement », a-t-il déclaré. « Certains audits suggèrent que l’on peut remplacer 10 fenêtres en double vitrage pour seulement 3 000 €, tandis qu’un autre énergéticien avance un chiffre de 30 000 €. »
Le coût d’un DPE varie selon la taille du bien et sa situation, mais M. Jacques précise qu’il se situe généralement entre 100 et 180 €. Il ajoute toutefois que sortir des catégories F et G peut faire augmenter le prix demandé d’environ 20 % pour certains biens, notamment ceux destinés à la location.
Un autre agent immobilier, Thomas Bertin, qui dirige une agence du réseau Leforêt dans le 17e arrondissement de Paris, estime que les DPE ont un impact sur la vente des appartements, « surtout lorsqu’ils sont pauvres et que l’achat a pour but de mettre le bien en location ».
Il a expliqué : « De nombreux acheteurs qui souhaitent louer refusent désormais de regarder des appartements classés F ou G.
« D’autres disent d’emblée qu’ils incluent le prix pour obtenir un meilleur DPE dans le montant qu’ils sont prêts à dépenser. De plus en plus, on voit des acheteurs potentiels demander des informations précises sur ce qu’ils doivent faire pour améliorer la note. »
M. Bertin a déclaré que les prix des logements n’étaient pas aussi affectés par une mauvaise note du DPE, car ils étaient moins fréquemment achetés à des fins de location. Il a ajouté que les acheteurs de maisons étaient également moins préoccupés par les coûts indiqués dans les audits énergétiques pour les mêmes raisons.
Pour Joanna Leggett de Leggett Immobilier, qui dispose d’un réseau d’agences partout en France, les DPE affectent le marché immobilier de deux manières principales.
« Premièrement, ils affectent certains vendeurs possédant des propriétés classées F et G, qui ont besoin d’un audit énergétique mais découvrent qu’ils n’en ont pas les moyens », a-t-elle déclaré. « J’ai récemment entendu parler d’un cas où l’audit s’élevait à 1 600 € pour une simple maison de quatre chambres, ce qui représente une dépense énorme pour certaines personnes.
« Et deuxièmement, dans les villes où les gens achètent principalement des appartements pour louer, les propriétés classées F et G qui nécessitent des travaux se vendent considérablement moins cher qu’elles ne le feraient autrement. »
« Les mauvaises notes ne constituent pas toujours un obstacle pour les acheteurs »
Cependant, Mme Leggett a déclaré que dans son propre cas, une mauvaise note DPE n’était pas un frein à l’achat d’une propriété.
« J’ai acheté une maison qui servait autrefois de résidence secondaire, avec des fenêtres simple vitrage, sans isolation et un mauvais DPE, ce qui m’a permis d’obtenir un prix inférieur.
« Mais j’adore ça. J’ai installé un poêle à bois pour plus de chaleur, et je fais petit à petit des choses, comme l’isolation du plafond et le remplacement des fenêtres une par une, selon mes moyens.
« Que les gens aiment une maison et se voient heureux, cela reste le principal argument de vente. »
Les banques s’associent aux spécialistes de la rénovation énergétique
Dans le même esprit, certaines banques françaises acquièrent ou s’associent à des spécialistes de la rénovation énergétique.
La Société Générale est en partenariat avec Hello Watt, et BNP Paribas avec Izy by EDF. Par ailleurs, le Groupe BPCE, qui gère les Banques Populaires et les Caisses d’Epargne, a racheté la société Cozynergy et le Crédit Mutuel Alliance Fédérale a racheté Hellio.
Ces partenariats et acquisitions permettent aux banques de mieux structurer à la fois les prêts au logement qui incluent des emprunts pour la rénovation, et d’autres prêts, y compris ceux qui bénéficient du programme gouvernemental à 0 % pour les projets de rénovation énergétique.
