Moody’s prédit des logements moins chers dans les capitales européennes, mais aussi plus inabordables
Les logements vont devenir moins chers dans les principales capitales européennes, mais cela ne suffira pas à compenser la perte de pouvoir d’achat des familles. C’est l’avenir décrit par l’agence de notation Moody’s dans une analyse publiée ce mercredi. Le rapport met à la loupe une douzaine de capitales d’Europe occidentale, dont Madrid. Et il conclut que l’augmentation du coût de la vie due à l’inflation et la hausse des taux d’intérêt due au changement de politique monétaire de la Banque centrale européenne pèseront davantage sur les ménages que le logement moins cher.
Pour les experts de Moody’s, la première preuve est que le logement est plus inabordable que jamais dans la plupart des capitales. Ce n’est pas le cas à Madrid (ni à Rome ni à Dublin) car l’effet de la bulle immobilière du début du siècle pèse encore et jusqu’en 2010 acheter une maison demandait encore plus d’efforts. Mais contrairement à ce qui s’est passé dans les villes italiennes et irlandaises, ainsi qu’à Milan et Paris, dans la capitale espagnole, le logement est devenu plus inabordable depuis la pandémie, à l’instar de ce qui s’est produit dans d’autres marchés où les prix se sont réchauffés ces dernières années.
Le rapport mesure l’effort en années de revenu disponible des ménages qui serait nécessaire pour acheter une maison, en prenant la moyenne pour chaque lieu dans les deux références. À Madrid, il dépasse les 15 ans, ce qui le place derrière Amsterdam (plus de 25 ans), Londres (proche de cette même marque), Paris et Dublin (tous deux approchant les 20 ans) et Francfort, avec un taux d’effort légèrement supérieur. Mais la situation est comparativement meilleure à Lisbonne, Berlin, Milan, Stockholm et Rome.
Si l’on parle des prix de l’immobilier qui piquent les ménages, la situation la plus douloureuse est vécue « notamment chez les premiers acheteurs de logement », soulignent les auteurs de l’analyse. La hausse des taux d’intérêt rend difficile le paiement des factures pour ceux qui ont acheté une maison avec un prêt. La raison pour laquelle nous nous concentrons sur les grandes villes est que dans ces régions, « les prêts hypothécaires sont plus importants », ce qui signifie que « même de petites augmentations des intérêts peuvent augmenter considérablement les mensualités des ménages ». En outre, il existe un pourcentage de la population aux revenus moyens et faibles qui n’a pas les moyens d’acheter et n’a d’autre choix que de louer.
Cela entraîne à son tour un ralentissement de l’octroi de prêts hypothécaires — en août, 22,7 % de moins ont été accordés en Espagne par rapport au même mois de 2022, selon les dernières statistiques de l’INE, publiées ce mercredi — car il y a plus de clients potentiels. qui ne satisfont pas aux exigences des banques pour l’octroi de prêts. Et ce ralentissement général du marché contribuera à faire baisser les prix de l’immobilier.
Dans ce cas, certaines des villes analysées sont déjà disponibles. À Amsterdam, le logement est devenu moins cher de près de 5 % au premier semestre de cette année. Et à Francfort, c’est près de 6,5 %. Mais cela ne suffit pas, et cela ne semble pas être le cas. Dans ces mêmes villes, Moody’s calcule qu’il faudrait que les prix chutent respectivement de 24,6% et 31,5% pour compenser la perte de pouvoir d’achat des familles et pour que le taux d’effort n’augmente pas. Ce sont les exemples les plus extrêmes avec Berlin, où la baisse devrait atteindre près de 30 %. A Madrid, un peu moins de 7% suffiraient, soit le pourcentage le plus faible après Dublin (-5,6%) et dans la lignée de Paris ou Milan. « Nous prévoyons qu’en 2024, les prix de l’immobilier continueront de baisser dans certaines grandes villes européennes, mais pas dans toutes », indique l’analyse. Et cela supprime toute attente d’optimisme pour les acheteurs potentiels : « Les baisses attendues seront nettement moindres ». [que las que calculan que serían necesarias] et ils ne suffiront pas à améliorer l’accessibilité financière.
Parmi les raisons pour lesquelles ils pensent que cela n’arrivera pas, ils soulignent le manque d’offre de logements dû à la diminution de la construction. L’activité est réduite car avec la baisse des prix et une inflation élevée, les marges des sociétés de développement sont réduites, même si Moody’s souligne que celles qui se consacrent à la création de logements pour la demande la plus riche verront leurs bénéfices diminuer moins. Et il note une note positive pour l’Espagne, qu’il cite comme exemple de « pays où l’activité de construction résiste davantage ».
