« Du jamais vu ça depuis 54 ans » : avertissement du marché immobilier français
Une agence immobilière française de premier plan a émis un avertissement concernant le marché immobilier français actuel, citant une augmentation des annulations de ventes négociées en partie à cause de refus de prêts hypothécaires et d’un marché locatif comprimé.
« Ce que nous vivons aujourd’hui sur le marché immobilier français est quelque chose que nous n’avons jamais vu dans les 54 ans d’histoire de Foncia », a déclaré Zahir Keenoo, PDG de l’agence.
Le nombre de transactions de biens existants a diminué de 7%, précise l’agence, et les annulations de ventes suite à un accord préalable ont augmenté de 11%.
« On pourrait dire qu’un accord sur dix échoue », a déclaré M. Keenoo lors d’une conférence de presse. « Le logement devient un frein à la mobilité sociale et un facteur d’érosion du pouvoir d’achat.
« Cela crée des obstacles à chaque étape de la vie. Des centaines de milliers d’étudiants qui tentent de trouver leur premier appartement sont contraints de s’installer loin des grandes villes ou d’opter pour un logement partagé, la mobilité professionnelle diminue et les projets familiaux sont reportés de plusieurs années, voire abandonnés. »
Pouvoir d’achat des acheteurs réduit
L’une des raisons de la baisse des ventes réalisées est que les acheteurs potentiels ne parviennent pas à obtenir un prêt hypothécaire pour la propriété.
La France impose une limite stricte au ratio dette/revenu, les mensualités hypothécaires étant plafonnées à 35 % du revenu mensuel.
Même si les banques peuvent s’en écarter dans un petit nombre de cas (et un récent projet de loi du député centriste Lionel Causse cherchait à les rendre moins restrictives), l’incertitude économique plus large a conduit à une plus grande prudence.
De plus, les taux hypothécaires sont plus élevés qu’ils ne l’étaient les années précédentes.
En 2021, les taux d’intérêt étaient d’environ 1,05 %, ce qui signifie qu’un versement hypothécaire de 1 000 € offrait aux acheteurs une capacité d’emprunt d’environ 216 400 €.
Or, en 2026, la même mensualité ne permet d’obtenir qu’une capacité d’emprunt d’environ 176 300 €, compte tenu des taux d’intérêt à 3,25 %.
« Nos consultants immobiliers disent tous la même chose : des visites de propriétés ont lieu et les gens ont des projets, mais la décision finale n’est pas encore prise », a déclaré Jordan Frarier, président de la branche location et transaction de Foncia.
« Ce n’est pas un problème d’offre ou de demande ; c’est un problème de confiance. Et cette confiance ne reviendra qu’une fois l’environnement économique et politique stabilisé », a-t-il ajouté.
« S’il y a des projets en cours, c’est le moment de les réaliser, car nous ne savons pas comment les choses se dérouleront en octobre ou en novembre », a déclaré M. Frarier, laissant entendre que les banques pourraient devenir encore plus restrictives dans les mois à venir.
Un marché locatif en difficulté
Plus largement, le marché locatif français est confronté à un resserrement majeur, avec une forte augmentation de la demande – y compris de la part des primo-accédants incapables d’acquérir un logement – et un manque d’offre.
M. Keenoo a qualifié la crise émergente des loyers de « structurelle, profonde et durable ».
Depuis le début de l’année, le groupe a reçu 225 000 candidatures de locataires potentiels agréés (ceux qui passent avec succès le processus de sélection préliminaire pour pouvoir louer en France), soit 30 % de plus que l’année dernière.
Cependant, l’agence ne dispose que de 8 400 biens à louer dans toute la France, et seulement 70 à Paris.
Dans les grandes villes comme Paris, Bordeaux et Lyon, seul 1,5 % du parc locatif de Foncia reste disponible.
Dans la plupart des grandes villes, son nombre de biens disponibles à la location a fortement diminué, notamment à Toulouse (-6,7%), Marseille (-11,8%) et Nice (-22,4%).
Dans le même temps, des villes de taille moyenne, comme Limoges, Grenoble et Poitiers, voient le nombre de propriétés disponibles à la location augmenter, la baisse des coûts immobiliers favorisant le marché de l’achat-location.
Les déclarations des locataires souhaitant quitter les immeubles gérés par Foncia sont en baisse de 7 % depuis le début de l’année.
La situation a été aggravée par les politiques gouvernementales qui ont retiré du marché les maisons inefficaces en énergie (bien qu’une nouvelle loi vise à les autoriser à nouveau si les propriétaires s’engagent à les rénover en temps voulu).
« Contrairement à la croyance populaire, de nombreux propriétaires en France sont des retraités qui n’ont pas les moyens de réaliser des rénovations et préfèrent retirer leurs biens du marché locatif », a déclaré M. Keenoo.
Les changements fiscaux entrent également en ligne de compte, a-t-il ajouté, citant la fin du dispositif « Pinel » (qui visait à encourager l’investissement privé dans l’immobilier locatif) et soulignant qu’aucun des 9 000 nouveaux propriétaires ajoutés au portefeuille de Foncia au premier semestre 2026 n’avait eu recours à son remplaçant, le dispositif « Jeanbrun ».
D’autres sont-ils d’accord ?
Le ton alarmant du rapport Foncia l’a fait se démarquer, mais d’autres ont également mis en garde contre une nouvelle « crise » du marché.
En juin 2026, le Fédération Nationale de l’Immobilier (Fnaim) a tenu sa propre conférence de presse sur l’état du marché.
Il a indiqué que les ventes avaient chuté d’environ 17 000 au cours des deux mois précédents et estimait qu’environ 900 000 ventes seraient enregistrées en 2026.
Il s’agirait d’une baisse de 5 % par rapport à 2025, ce chiffre se situant autour de ceux enregistrés lors de la crise post-Covid.
Le président de la Fnaim, Loïc Cantin, a souligné plusieurs facteurs qui rendent les acheteurs potentiels plus réticents à entrer sur le marché, notamment l’impact du conflit au Moyen-Orient.
Le conflit a entraîné une augmentation du coût de la vie pour de nombreux ménages en raison des coûts élevés du carburant, d’une hausse de l’inflation et de factures d’énergie plus élevées, tout en incitant les individus à être plus prudents quant aux dépenses importantes dans un contexte d’incertitude économique.
Cela n’a toutefois pas encore impacté les prix de l’immobilier qui, selon la Fnaim, sont restés globalement stables à 2 994 € en moyenne par m² en juin 2026, en baisse de -0,1% par rapport à juin 2025.
L’agence immobilière Century 21 France a également soulevé des questions sur l’état du marché dans son rapport semestriel.
Il évoque des délais de vente plus longs (une moyenne de 105 jours pour conclure une vente, en hausse de six jours par an).
Dans leur rapport le plus récent (fin avril 2026), qui couvre la vente de toutes les maisons, ainsi que les informations sur les taux hypothécaires compilées à partir de Banque de France les données, les Notaires de France étaient prudemment optimistes quant à l’état du marchétout en soulignant sa fragilité et en soulevant des doutes sur sa capacité à résister à l’incertitude économique.
