Répression contre les résidences secondaires non déclarées dans le sud-ouest de la France
Les villes du sud-ouest de la France vont cibler les propriétaires qui ne déclarent pas correctement le statut de leur propriété.
Les autorités affirment que la classification erronée des résidences secondaires comme propriétés principales entraîne une perte de millions d’euros par an. Cela provient en grande partie de la perte de recettes provenant de la taxe sur les résidences secondaires (taxe d’habitation).
Un nouvel accord entre les collectivités territoriales du Pays-Basque et le fisc national permettra aux communes de sanctionner directement les propriétaires qui classeraient frauduleusement leur résidence secondaire en propriété principale.
« Les municipalités et les zones urbaines qui mènent déjà des enquêtes pourront fournir les résultats de leur travail au fisc », a déclaré le député socialiste Peio Dufau à France3.
« Ils se saisiront alors de l’affaire et infligeront simplement des amendes, car ils auront pratiquement déjà établi la fraude. »
Les amendes comprendront jusqu’à trois ans de rétroactivité taxe d’habitation paiements, et un contrôle fiscal ciblé (redressement fiscal) de la propriété.
M. Dufau a déclaré que l’accord devrait être officiellement signé dans les semaines à venir.
En général, ce sont les autorités fiscales elles-mêmes qui imposent des sanctions à ceux qui paient incorrectement leurs impôts.
Cette mesure est une première en France, mais un rapprochement se développe entre les agents du fisc et les collectivités territoriales.
« La législation actuelle permet aux collectivités territoriales de participer au recensement des assiettes locales des impôts directs en organisant l’échange mutuel d’informations pertinentes entre elles et le fisc », a indiqué le ministère des Comptes publics en janvier 2026, répondant à une question du sénateur Cédric Vial sur les déclarations frauduleuses de résidence principale.
« Cette approche doit également être privilégiée pour garantir la fiabilité du nombre de résidences principales et de leurs occupants lorsque ces variables sont utilisées pour calculer les subventions de l’Etat. »
Au cours des deux dernières années complètes, le fisc a récupéré près de 260 millions d’euros d’impôts grâce à la requalification de propriétés en résidences secondaires.
Cependant, depuis janvier 2026, « les autorités fiscales ont une compétence exclusive sur la gestion de l’assiette des impôts directs locaux et sur les contrôles fiscaux », a indiqué le ministère.
Une panoplie de propriétés changent de statut
Entre 2020 et 2023, taxe d’habitation a été progressivement transformée en une taxe exclusivement réservée aux résidences secondaires, et n’est désormais prélevée que sur les biens déclarés comme résidences secondaires.
De nombreux propriétaires ont donc déclaré leurs résidences secondaires dans le quartier comme propriétés principales pour éviter la taxe.
Au Pays-Basque, environ 5 000 logements seraient déclarés à tort comme résidences principales alors qu’il s’agit en réalité de résidences secondaires.
Alors que la répression s’étend à toute l’agglomération du Pays basque (158 communes de plus de 320 000 habitants), les grandes villes comme Biarritz sont la cible centrale des nouvelles mesures.
Le nombre de résidences secondaires à Biarritz a diminué de 11,5% depuis 2024, selon les statistiques.
Les autorités estiment que dans de nombreux cas, cela n’est pas dû à un changement dans les habitudes résidentielles, mais plutôt à des propriétaires qui ont induit les autorités en erreur sur l’utilisation de leurs propriétés, avec plus de 1 000 propriétés dans la ville qui auraient été frauduleusement reclassées comme résidences principales.
La ville a longtemps été classée comme zone tendue en raison de la pression exercée par les résidences secondaires sur le marché du logement, et a déjà augmenté les tarifs supplémentaires sur les taxe d’habitation en partie à cause du manque de logements.
Les autorités locales peuvent demander aux services fiscaux de procéder à des audits des propriétés pour confirmer que les déclarations sont correctes et garantir que les informations détenues par la municipalité sont correctes.
Problèmes financiers
Biarritz souffre doublement de déclarations trompeuses.
Principalement, il perd taxe d’habitation paiements, ce qui pourrait entraîner un déficit de financement.
Les taxes foncières incluant le taxe d’habitation sont quelques-unes des dernières sources de revenus locales restantes pour les municipalités en France, destinées à financer les services et améliorations locaux.
On estime qu’environ 750 000 € sont perdus chaque année en impôts en raison de résidences secondaires mal déclarées.
En outre, la ville risque des amendes nationales en raison de la désinformation.
La loi SRU votée en 2020 impose aux villes d’une certaine taille comme Biarritz de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux par rapport aux résidences principales privées.
S’il y a trop de propriétés répertoriées comme résidence principale privée, cela augmente faussement la proportion de logements sociaux qui devraient se trouver dans la ville, et a conduit le gouvernement à prendre des sanctions à l’encontre de Biarritz.
Récemment, la ville a été condamnée à des amendes de 250 000 € pour non-respect des quotas de logements sociaux, amendes qui, selon les autorités locales, sont dues à une mauvaise étiquetage des résidences secondaires.
« A l’échelle de la commune, nous n’avons aucun moyen de répression ou de contrôle direct », a déclaré Manuela Dizier Chanfreau, responsable de Biarritz. France3.
Le contrôle des compteurs d’eau pour évaluer si ces résidences principales reclassées sont réellement habitées à temps plein est « actuellement à l’étude, mais n’est pas encore mis en œuvre », a-t-elle ajouté.
Cependant, l’évaluation du caractère véritable d’une résidence principale peut être effectuée en fonction de plusieurs facteurs.
« L’identification et la fiscalité des résidences secondaires… s’appuient sur un système de déclaration basé sur les propriétaires et occupants d’une résidence secondaire », a indiqué le ministère des Comptes publics au Sénat en 2026.
C’est le biens immobiliers déclaration, en place depuis 2023 (plus d’informations sur la déclaration sont disponibles ci-dessous).
« Si les déclarations déposées par les contribuables bénéficient d’une présomption de véracité, le fisc s’efforce d’en vérifier l’exactitude et, le cas échéant, d’émettre des avis d’imposition complémentaires », ajoute le ministère.
Les autorités disposent « de méthodes de recoupement pour examiner la cohérence des déclarations de changement de statut d’occupation avec les déclarations d’impôt sur le revenu ».
Il s’agit d’indicateurs basés sur le centre d’intérêt de la famille (adresse de l’école fréquentée par les enfants du ménage, informations issues d’une police d’assurance habitation) et des informations économiques (adresse de l’agence pour l’emploi et, le cas échéant, une attestation de l’employeur attestant que la personne est en télétravail).
Ceux-ci peuvent être utilisés pour vérifier la déclaration d’un propriétaire foncier.
Assurez-vous que la maison est correctement répertoriée
Comme mentionné précédemment, la principale manière dont les autorités évaluent la nature d’une propriété consiste à utiliser les déclarations des propriétaires eux-mêmes.
Les propriétaires peuvent déclarer le statut de leur bien via le site des impôts français, via le biens immobiliers section.
En 2023, tous les propriétaires en France devaient vérifier l’état de leur bien (loué, habité, résidence secondaire, etc.) via le nouveau système.
Depuis, les propriétaires ne doivent avertir le fisc qu’en cas de changement de statut du bien, avec un date limite du 30 juin de l’année suivant le changement.
S’ils ne le font pas, ils risquent en théorie une amende de 150 euros, même si le fisc a récemment confirmé qu’en 2026, cette amende serait limitée aux propriétaires ou aux entités possédant 200 logements ou plus, et non aux propriétaires individuels.
Vous pouvez utiliser le biens immobiliers pour vous assurer que les informations sur votre maison sont correctes.
Les propriétaires de résidence secondaire devraient recevoir un taxe d’habitation factures pour la propriété.
Très peu d’exemptions existentet lorsqu’ils le font, ils sont principalement destinés aux propriétaires d’entreprise ou à ceux qui louent dans les grandes villes pour travailler.
Vous devez contacter les autorités fiscales pour confirmer votre situation, car vous pourriez être condamné à une amende ou devoir payer des paiements antidatés si vous n’avez pas payé l’impôt (même par erreur).
Toutefois, les autorités sont plus susceptibles de se montrer indulgentes envers ceux qui tentent de manière proactive de remédier à ces problèmes.
