Les propriétaires de SCI sont-ils concernés par les nouvelles règles françaises de facturation électronique ?

Les changements dans la facturation électronique touchent des millions de personnes en France, dont de nombreux propriétaires.

Question du lecteur : J’ai reçu aujourd’hui un courriel de mon comptable m’informant que, comme je suis propriétaire de mon bien via une SCI, je dois m’inscrire à la facturation électronique, et je suis déjà en retard pour le faire. Je ne suis pas sûr d’être réellement concerné et je n’arrive pas à savoir quoi que ce soit à ce sujet. Dois-je m’inscrire ?

Les personnes qui détiennent leurs biens par l’intermédiaire d’une SCI (Société civile immobilière) pourraient être impactés par les nouvelles règles françaises en matière de facturation électronique.

Cependant, semblable à d’autres propriétairesils ne sont soumis à la règle que dans des situations précises.

En outre, les personnes concernées devront peut-être simplement s’inscrire pour recevoir des factures, plutôt que de les envoyer également par voie électronique.

Nous passons en revue les règles ci-dessous.

Certains propriétaires exonèrent

La première chose à noter est que dans de nombreux cas, les propriétaires sont exonérés.

Une SCI est une type particulier d’entreprise française créée pour acheter et gérer des biens immobiliers entre ses actionnaires – souvent au sein de familles.

Les personnes qui possèdent leurs biens au travers d’une SCI mais qui les utilisent exclusivement pour un usage personnel et pour en partager la propriété (par exemple en couple ou entre membres de la famille) ne sont pas concernées par les changements.

En effet, ils ne sont pas soumis à la TVA (TVA) sur l’activité liée à la propriété.

S’ils embauchent des artisans pour travailler sur la propriété, ils le font uniquement en tant que client privé pour des raisons personnelles et non en tant que client privé.

Changements pour les locataires

Toutefois, si votre SCI est utilisé pour d’autres raisons, vous serez probablement affecté par les changements.

Dans certains cas, il suffit cependant de s’inscrire sur une plateforme de facturation électronique pour pouvoir recevoir des factures électroniques pour les travaux effectués par des artisans ou des entreprises.

C’est également le cas lorsque vous louez un logement non meublé à long terme, contrairement au grand public qui n’a pas de numéro SIRET professionnel.

D’autres situations où cela s’applique incluent la location de biens meublés à long terme ou à court terme, ou la location de locaux non meublés à usage professionnel sans opter pour la TVA.

Les propriétaires détenant des biens locatifs par l’intermédiaire d’une SCI doivent utiliser l’une des plateformes agréées.

Comme ces propriétaires n’ont besoin que d’une version de base leur permettant de recevoir des factures électroniques, il devrait être simple de trouver une plateforme proposant un service de facturation électronique gratuit.

Plus d’informations sont disponibles dans notre article ici.

Il est à noter que les SCI doivent veiller à réaliser des locations meublées, car il existe des règles spécifiques en la matière et en matière d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Une alternative est pour une SCI de louer un bien immobilier vide à une autre entité (y compris aux actionnaires en tant que particuliers) qui pourra alors réaliser les locations meublées.

Certains devront envoyer des factures électroniques en 2027

Les propriétaires d’autres biens immobiliers détenus au travers d’une SCI sont impactés par le deuxième élément des évolutions de la facturation électronique, qui les oblige à émettre des factures électroniques à partir du 1er septembre 2027.

Ceci s’applique à toute personne dont la SCI est automatiquement soumise à la TVA (soumise à la TVA de plein droit), ou ceux qui louent à des professionnels et qui ont choisi la possibilité de facturer la TVA (avec option de TVA). Cette dernière solution est parfois utilisée, par exemple, pour récupérer la TVA sur les livraisons.

Cela inclut ceux-ci :

• La location de biens meublés comprenant au moins trois services annexes comparables à

• les services hôteliers (ex : petit-déjeuner, ménage, accueil des invités, changement du linge…)

• Louer des biens aménagés à usage professionnel

• Location de places de parking (non liées à une location d’immeuble d’habitation)

Dans ce cas, ils doivent s’assurer que leur service de facturation électronique permet également l’émission éventuelle de factures électroniques à partir de l’année prochaine.

Ils sont également tenus d’effectuer des rapports électroniques, les obligeant à télécharger les factures, etc. émises aux clients, locataires, etc., qui ne disposent pas de leur propre compte de facturation électronique.

Le gouvernement a récemment réaffirmé que ceux qui louent simplement des biens immobiliers à long terme doivent simplement être prêts à recevoir des factures, et non à les émettre.

« La perception de revenus locatifs, tout comme la perception d’intérêts ou de dividendes, ne suffit pas à elle seule à caractériser une activité économique par nature soumise à la TVA », précise le gouvernement.

« Ainsi, la présomption demeure qu’un investisseur qui loue un bien immobilier dont il est propriétaire agit uniquement en cette qualité ; par conséquent, il n’y a aucune raison de soumettre automatiquement un tel investisseur à la TVA sur ces opérations, même s’il en tire des revenus récurrents. »

Toutefois, l’administration fiscale précise que « l’assujettissement ou non à la TVA d’une SCI dépend de circonstances factuelles qui doivent être analysées au cas par cas ».

Ceux qui louent des propriétés souhaiteront peut-être demander conseil s’ils ne sont pas sûrs de leurs obligations.

Le gouvernement a publié une fiche d’information, disponible iciqui explique comment les propriétaires de SCI sont touchés par les nouvelles règles.