Alerte sur l’impact des réseaux d’assainissement sur les prix de l’immobilier en France
Les propriétés dotées d’un système d’assainissement de qualité inférieure peuvent être vendues avec un certificat officiel de non-conformité.
L’état des canalisations d’une propriété peut affecter directement la valeur d’une propriété et sa vente réussie, surtout si elles ne sont pas reliées à un réseau d’égouts communal, a prévenu une agence travaillant avec les notaires français.
Les propriétés dotées d’un système d’assainissement de qualité inférieure peuvent être vendues avec un certificat officiel de non-conformité, mais des travaux de réparation devront être effectués dans les deux ans suivant l’achat et, par conséquent, les prix de vente seront inférieurs.
Les règles en matière de canalisations ont considérablement évolué en France au cours des 20 dernières années. Il est désormais obligatoire d’avoir en place un système d’évacuation des eaux agréé, soit vers les égouts collectifs, soit vers un système individuel (assainissement non collectif).
Le système individuel le plus courant est un fosse toutes eauxparfois vaguement appelé un fosse septiqueun système plus ancien qui traitait uniquement les eaux de toilettes (noires).
Il existe cependant des alternatives. Ceux-ci sont généralement plus chers et nécessitent de l’électricité pour alimenter les pompes, produisant souvent une eau traitée plus propre et occupant moins d’espace dans un jardin.
Cinq millions de foyers disposent de systèmes d’évacuation individuels
« Les aménagements individuels d’assainissement sont souvent considérés comme un sujet technique mais ils constituent des aspects importants en termes de valeur et de qualité perçue d’un bien », précise Nathalie Duny des Services du Notariat.
« Les notaires doivent s’assurer que les informations sont claires et exactes. »
Environ cinq millions de foyers français disposent d’un système d’évacuation individuel, principalement en milieu rural.
Lorsqu’une commune dispose d’un drainage collectif, il est généralement obligatoire pour toutes les propriétés d’adhérer à ce système, avec une redevance ajoutée à la taxe foncière annuelle pour contribuer à son financement.
Tous les réseaux d’assainissement en France doivent désormais pouvoir collecter les eaux usées des toilettes (eaux vannes) et des cuisines, bains, douches et machines à laver (eaux grises).
Après traitement, ils doivent garantir que l’eau puisse être restituée au sol sans causer de dommages environnementaux.
Dans ce qu’on appelle aujourd’hui les « systèmes traditionnels » (même si la tradition n’a que 20 ans), un réservoir récupère l’eau des égouts et neutralise les toxines grâce à l’action de bactéries. Le processus est complété en envoyant l’eau à travers un système de drainage en aval et dans le sol.
Une fois installé, les avantages de ce système sont qu’il est généralement durable et robuste (tant que des véhicules lourds ne roulent pas dessus), qu’il fonctionne sans électricité et qu’il présente de faibles coûts de maintenance.
Les coûts associés se limitent généralement à la vidange du réservoir de collecte tous les quatre ans et au paiement des inspections par le service local. Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) tous les 10 ans. Les tarifs pour ces derniers varient d’une commune à l’autre.
Les notaires évaluent le prix d’une installation « classique » entre 6 000 et 10 000 €, et la plupart occupent entre 80 m² et 120 m² de terrain. Un périmètre de cinq mètres autour du réservoir et des drains doit être débarrassé des arbres.
Les systèmes traditionnels ne conviennent pas lorsqu’une propriété ne dispose pas d’un jardin suffisamment grand, si le terrain est trop en pente ou si le sol est très imperméable.
Systèmes alternatifs
Trois principaux systèmes alternatifs ont été homologués en France : les microstations d’épuration (microstation d’épuration), des systèmes de filtration à base de fibres de coco, de roche ou de sable zéolitique et de roselières.
La société française Innoclair est devenue un leader européen des microstations d’épuration.
Leurs réservoirs en plastique sont conçus pour être installés verticalement, avec des agitateurs électriques et des pompes intégrés.
Les agitateurs agitent les boues qui s’accumulent au fond de la cuve, permettant un traitement plus rapide et plus complet, dans la mesure où l’eau traitée peut être utilisée en toute sécurité pour arroser les jardins.
Les systèmes de filtration pompent l’eau du réservoir à travers des filtres pour éliminer les solides. Ils disposent parfois d’une autre cuve de traitement avant de se déverser dans le sol.
Dans les systèmes de roselière, les eaux usées pénètrent dans un lit peu profond rempli de gravier ou de sable et planté de roseaux. Les micro-organismes vivant autour des racines décomposent les déchets organiques, tandis que le gravier filtre les particules.
L’utilisation de l’eau traitée des roselières n’est pas conseillée pour les légumes, mais elle convient pour les fleurs et les arbres.
Les notaires évaluent les prix des systèmes alternatifs entre 8 000 et 12 000 € et nécessitent entre 5 m² et 20 m² d’espace.
Ils nécessitent généralement plus d’entretien que les systèmes traditionnels, notamment pour nettoyer les filtres et les tamis, et peuvent devoir être vidés plus fréquemment. Les coûts annuels sont estimés entre 100 et 200 € par an, contre 60 à 100 € pour une fosse toutes eaux traditionnelle.
Les techniciens SPANC doivent approuver toutes les installations, généralement après l’installation de l’équipement mais avant que la zone ne soit remblayée.
Ils doivent également fournir un nouveau certificat de conformité – moyennant des frais – lors de la vente des maisons. L’attestation et le rapport sont inclus dans les documents de vente établis par les notaires.
Des subventions pour le remplacement d’une fosse septique sont disponibles, ainsi que des écoprêts sans intérêt (éco-prêt à taux zéro). Plus d’informations peuvent être trouvées ici.
