Comment fonctionne l'usufruit en France : explications des avantages successoraux, fonciers et fiscaux

Un concept appelé usufruit joue un rôle important dans la planification successorale et les affaires familiales en France.

Il fait référence au droit à vie d’utiliser quelque chose – généralement une propriété – ou d’en profiter, par exemple en le louant.

Cela contraste avec le nue-propriétéqui correspond aux droits de propriété légaux résiduels sur la propriété.

Sa valeur monétaire est inférieure à la valeur marchande totale et diminue proportionnellement à l’âge de l’individu. usufruitier (locataire viager) augmente.

Lorsqu’un usufruit prend fin, notamment en raison du décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient au nue-propriétaire(s).

Comment usufruit peut vous aider

Cela peut être utile de deux manières principales aux utilisateurs typiques. Rapport lecteurs.

L’un concerne la protection du conjoint survivant et l’autre l’aide à vos enfants.

Les couples étrangers en France se demandent souvent comment protéger au mieux le conjoint survivant en cas de décès de l’un d’entre eux.

Cela est devenu évident depuis qu’une réforme du droit des successions de 2021 a cherché à faire respecter les droits d’héritage forcé en France, même lorsque le défunt a demandé que le droit des successions de sa nationalité s’applique dans son testament.

La loi de 2021 précise que lorsqu’un résident français a choisi un droit successoral étranger ne prévoyant pas de parts réservées aux enfants, le notaire qui règle la succession doit informer les enfants de leur droit à demander réparation sur les biens situés en France.

Une façon pour les époux d’atténuer cette situation est de rédiger un testament laissant l’usufruit au survivant, ce qui est autorisé par le droit successoral français, que les enfants du couple soient ou non issus de leur relation ou d’antécédents.

Cela peut aider le survivant à continuer à jouir du même style de vie jusqu’à sa mort, la succession ne passant aux enfants qu’après.

Toutefois, ce n’est pas une solution à toutes les situations.

Par exemple, un usufruitier n’a pas le droit de vendre la propriété usufruitière sans l’autorisation des nues-propriétaires. S’ils l’accordent, les bénéfices doivent être partagés.

Cette répartition peut se faire au prorata de la valeur des droits de chacun, ou, de commun accord, au profit de l’usufruitier. Il est également possible d’utiliser l’argent de la vente pour investir dans un nouveau bien qui sera également démembré (c’est-à-dire divisé en usufruit et nue-propriété).

En théorie, l’usufruitier pourrait unilatéralement vendre uniquement son usufruit, mais cela est rare car le marché est limité pour un tel achat. De plus, cela reste lié à la durée de vie de l’usufruitier d’origine.

Utiliser l’usufruit pour transmettre des biens aux enfants

Une autre façon dont l’usufruit est couramment utilisé est que les parents gardent l’usufruit sur leur maison tout en offrant la nue-propriété à leurs enfants de leur vivant.

Cela peut présenter des avantages en matière de droits de succession, car l’impôt payable par le bénéficiaire lors de la réception d’une donation de nue-propriété est inférieur à celui s’il héritait ultérieurement du même bien. En effet, la valeur du don tient compte du fait que le bénéficiaire n’en a pas (encore) tous les droits.

Puis, lorsque l’usufruitier décède ultérieurement, le bénéficiaire devient pleinement propriétaire du bien sans impôt supplémentaire à payer.

A noter également que les abattements habituels en matière d’impôts sur les donations et les successions, pouvant aller jusqu’à 100 000 € par enfant et par parent, s’appliqueraient à une telle donation. Ceux-ci se renouvellent après 15 ans donc, selon la valeur de la maison, il se peut qu’il n’y ait pas d’impôt à payer.

Sachez cependant que si vous ne survivez pas au moins 15 ans après avoir fait une donation de nue-propriété, la valeur de la donation doit être prise en compte dans le calcul des abattements de droits de succession (par exemple l’abattement de 100 000 € pour un enfant).

Où se trouve une propriété démembrél’usufruitier paie généralement les frais courants liés à la propriété, tandis que le nue-propriétaire paie les éventuelles réparations structurelles importantes.

Les taxes foncières locales sont généralement payées par l’usufruitier.

A titre d’exemple :

Si le donateur a 69 ans et souhaite transmettre la nue-propriété d’une maison évaluée à 195 000 € à ses deux neveux, le don vaut 117 000 € (actualisé car la valeur de la nue-propriété pour cet âge est de 60 % de la valeur totale).
Chaque neveu reçoit 58 500 €.
Il existe un abattement fiscal de 7 967 € pour les neveux, ils sont donc imposés à 55 % (taux des neveux) sur 50 533 €, soit un impôt de 27 793,15 € par personne.
A titre de comparaison, les droits de succession sur la moitié de la maison pour chaque neveu auraient été de 49 243,15 €.

La valeur de l’usufruit retenu par le donateur de la nue-propriété est de :

90% de la valeur si le donateur est âgé de moins de 21 ans (la nue-propriété offerte n’étant donc que 10% de la valeur totale)
80% (donneur de moins de 31 ans)
70% (donneur de moins de 41 ans)
60% (donneur de moins de 51 ans)
50% (donneur de moins de 61 ans)
40% (donneur de moins de 71 ans)
30% (donneur de moins de 81 ans)
20% (donneur de moins de 91 ans)
10 % (donneur âgé de 91 ans et plus)

Une formule moins courante est le don temporaire de l’usufruit d’un bien immobilier ou d’un investissement, tel qu’un portefeuille d’actions, à un enfant pour l’aider à financer ses études ou à se lancer dans la vie professionnelle. C’est ce qu’on appelle un donation temporaire d’usufruit.

La valeur d’un usufruit temporaire est de 23% de la valeur totale, par période de 10 ans. Celui-ci peut bénéficier des abattements fiscaux habituels en matière de donation, ce qui signifie que chaque parent peut donner 100 000 € par enfant, tous les 15 ans, hors taxes.

Si les parents paient l’impôt sur la fortune, l’objet offert ne sera en général plus imposable lors de l’arrangement.

Toutefois, les parents continueront dans ce cas à payer la taxe foncière sur le bien.

S’il existe des revenus locatifs, c’est l’enfant qui les déclare à l’impôt sur le revenu. De même, dans le cas d’un portefeuille d’actions, c’est l’enfant qui déclare les intérêts et dividendes éventuels.

D’un point de vue fiscal, ces procédures ne devraient en théorie être utilisées que lorsqu’un enfant a réellement besoin d’une aide financière.