Le document méconnu qui peut faire dérailler une vente immobilière en France
Le droit immobilier français exige que certaines informations sur les risques soient divulguées avant la réalisation d’une vente
Lors de l’achat ou de la vente d’une propriété en France, la plupart des gens se concentrent sur le prix, l’emplacement ou le financement. Cependant, un petit document, souvent oublié, peut suffire à faire échouer la vente.
Ce document est la Déclaration des Risques et des Pollutions (ERP – État des Risques et Pollutions), une exigence légale qui peut faire dérailler une vente immobilière.
L’ERP est un document qui informe l’acheteur sur les risques pesant sur le bien. Conformément à l’article L125-5 du Code de l’environnement, le vendeur doit informer l’acheteur si le bien est exposé à des risques tels que des inondations, des sécheresses et des glissements de terrain, ainsi qu’à des risques miniers, technologiques, sismiques ou de mouvements de sols (retrait et gonflement des argiles).
Quand cela doit-il être fourni ?
Selon la loi, l’ERP doit être remis à l’acheteur dès la première visite, à chaque fois qu’une visite a lieu et doit dater de moins de six mois. Il doit également figurer dans le dossier de diagnostic technique joint à la vente, au compromis de vente et à l’acte définitif de vente.
Exemple de cas réel en France
Les tribunaux français ont déjà traité de situations dans lesquelles des informations sur les risques n’étaient pas correctement divulguées lors d’une vente immobilière.
Dans une affaire examinée par la Cour de cassation française, il a été déterminé qu’un bien immobilier avait été vendu sans informer correctement l’acheteur qu’il avait été précédemment touché par une catastrophe naturelle liée à la sécheresse et au mouvement des sols.
Le vendeur avait omis de mentionner que la propriété était située dans une zone où un fonctionnaire «catastrophe naturelle » Un ordre avait été émis, suite à des mouvements de terrain qui avaient causé des dégâts structurels dans la région.
Après l’achat, l’acheteur a découvert d’importantes fissures affectant le bâtiment. La Cour a statué que l’omission de cette information constituait une fraude par omission puisqu’elle avait influencé la décision de l’acheteur d’acheter la propriété.
En outre, la Cour a confirmé que même si une analyse technique ultérieure suggérait que le dommage n’était pas directement causé par ce phénomène, le manque de divulgation suffisait à lui seul à invalider la vente.
Le timing est très important
L’ERP doit être à jour au moment de la signature. Cela signifie que même si le document était correct au début du processus, il peut devenir obsolète avant la vente finale.
Que se passe-t-il si l’ERP est manquant ou erroné ?
Dans le cas où le document n’est pas dûment fourni, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou demander une réduction du prix. Cela se produit parce que le consentement de l’acheteur n’a pas été pleinement éclairé. Pour cette raison, il est conseillé aux acheteurs et aux vendeurs de vérifier que l’ERP est complet et valide tout au long du processus de transaction.
